Порядок продажи жилых помещений

Если гражданин решил приобрести какое-либо жилое помещение - дом, квартиру, комнату или долю такого имущества, ему необходимо соблюсти ряд условий и требований, предусмотренных законом.

В первую очередь, необходимо убедиться в подлинности документов, удостоверяющих личность продавца. Для этого следует попросить показать паспорт или документ, его заменяющий. В случае, если интересы продавца представляет другое лицо, необходимо наличие нотариально удостоверенной доверенности, выданной продавцом, в которой в обязательном порядке оговорено, какие именно сделки с жилым помещением может совершать представитель, включая право на его продажу.

Далее необходимо убедиться, что продавец реально обладает правом собственности на имущество, которое собирается продать.

В соответствии со ст. ст. 209, 288 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Таким образом, необходимо проверить принадлежность жилого помещения продавцу.

Право собственности подтверждается правоустанавливающими документами. В первую очередь, это подлинное свидетельство о государственной регистрации права на жилое помещение. В данном свидетельстве указано основание его выдачи. Таким основанием может являться договор купли-продажи, мены, дарения жилого помещения, свидетельство о праве на наследство, договор на передачу жилого помещения в собственность (договор приватизации) и др., в наличии которых также необходимо убедиться.

В случае, если все указанные условия соблюдены и названные документы имеются, между продавцом (его представителем) и покупателем жилого помещения заключается договор купли-продажи.

Главой 27 ГК РФ регламентируется понятие и условия договора.

Согласно положениям ст. ст. 420-425 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Условия договора определяются по усмотрению сторон. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Договор вступает в силу и является обязательным для сторон с момента его заключения.

Кроме того, статьей 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора являются условия, необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

При этом статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Из данной нормы следует, что законом не предусмотрена обязательная нотариальная форма заключения договора купли-продажи жилого помещения. Однако необходимо отметить, что нотариальная форма заключения такого договора представляется предпочтительной, поскольку нотариус, являясь юристом, имеет возможность, ознакомившись с представленными сторонами документами и текстом договора, предупредить стороны о возможной ошибке или о необходимости скорректировать условия договора.

На основании ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В противном случае сделка купли-продажи может быть признана недействительной по мотиву отсутствия соглашения по всем существенным условиям договора.

Вместе с тем, согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на квартиру или жилой дом к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего владельца, если иное не установлено законом.

В соответствии с требованиями п. 4 ст. 292 ГК РФ при отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Следует также учитывать, что согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ один из супругов не имеет права проводить сделку с недвижимостью без письменного согласия второго. Согласие супруга на продажу жилья должно быть нотариально заверено. Нотариальное письменное согласие супруга продавца на продажу жилья предоставляется в орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В случае намерения приобрести комнату в коммунальной квартире следует иметь в виду положения п. 6 ст. 42 ЖК РФ о том, что преимущественное право покупки отчуждаемой жилой площади имеют собственники остальных комнат в данной квартире.

Третье лицо может купить комнату лишь в случае, если остальные потенциальные покупатели откажутся от покупки в течение одного месяца после получения письменного уведомления о продаже.

Преимущественное право приобретения отчуждаемой доли также имеют участники общей долевой собственности.

Завершающим этапом приобретения права собственности на жилое помещение является государственная регистрация права собственности. Возникновение и прекращение имущественных прав на недвижимость закон связывает именно с моментом государственной регистрации. Покупатели, обменивающиеся, одаряемые становятся собственниками и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью только после государственной регистрации права.

В случае, когда одна сторона уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

В заключении, необходимо отметить, что при заключении договора купли-продажи квартиры или жилого дома следует внимательным образом изучать все правоустанавливающие документы, быть бдительным, так как практически все сделки по приобретению жилья требуют тщательного правового анализа.